東京のマンション　居抜き物件売却の手続き｜居抜き物件 居抜きCafe

東京のマンション　居抜き物件売却の手続き

土地や建物などの不動産は、自分で住んだりオフィスとして利用するほか、家賃収入を得る投資の対象としても広く認知されています。
東京都内のマンションは、居住用でもオフィスでも、需要が高くて空き家リスクが低いため、投資対象としても人気です。
　ところで、投資の利益には、所有者が得るストックゲイン（不動産投資の場合は家賃収入）と、売却によって得られるキャピタルゲイン（売却益）があります。
　ストックゲインの家賃収入は、長期間安定しているのが魅力ですが、不動産価額は変動するので、キャピタルゲインは時に家賃収入の何年分にも匹敵するほど大きな金額が一度にまとめて手に入ることもあります。
また、不動産の資産価値を現金化するため、買った値段より高いか安いか、キャピタルゲインの有無にかかわらず、まとまったお金になるのも魅力です。
　マンションの売却は、空室の状態と、賃貸契約中の場合で手続きや条件が異なりますが、賃貸契約中のマンションを、原契約者との契約ごと新しい所有者に引き継ぐことを居抜き物件の売却といいます。
　居抜き物件の売却では、売主と買主の契約と同時に、元の所有者がマンションの管理組合との間に合意していた管理費や修繕積立金、入居者との間の敷金債務や契約条件を、そのまま新しい所有者に引き継ぐのが特徴です。
　居抜き物件の売買では、物件の立地や広さなど、不動産そのものの資産価値よりも、売買価格（買い手にとっての投資金額）に対する家賃収入の利回りを重視して価格が決まります。
　一般的には、空室での売買よりも賃貸契約中のほうが、買った後、入居者がいる間、自由に利用できないため、売買価格は低くなる傾向がありますが、東京のように、賃貸の需要が高く、空室リスクが低い大都市では、居抜き物件の評価も大きく下がらない傾向はあります。
　居抜き売買と、入居者に退去してもらってからの売買で、差額がどれくらい見込まれるかと、事前に退去してもらう場合の手間や費用を比較して、有利な方を選ぶのがおすすめです。
　東京の住居費が他県よりも比較的高額なのは、自分の物件だけではないので、引越し先の敷金礼金などの初期費用、引越費用なども高額になり、立退き料も数十万円から100万円を超えてしまうこともあります。支払う立場では高額に感じられますが、引越費用や転居先の費用は居住者の手元に残るわけではありません。
　また、立退き料を支払って退去してもらうと、家賃収入はなくなるし、買い手が見つかるまでは管理費や修繕積立金は支払い続けなければなりません。
　居抜き物件ならば、管理費用の支払い義務や、入居者との契約をすべて新しい所有者に引き継ぐので、家賃収入が引き渡し当日まではいってくるほか、管理費用も自己負担の期間がないのがメリットです。